Jak vybrat realitního makléře? 15 kritérií, podle kterých poznáte skutečného profesionála

Prodej nemovitosti je pro většinu lidí jedním z největších obchodů v životě. Přesto mnoho prodávajících vybírá realitního makléře pouze podle nejnižší provize nebo podle toho, kdo jim jako první zavolá. Výsledek? Zbytečně dlouhý prodej, špatně nastavená cena, právní komplikace nebo statisíce korun, které zůstaly na stole.

Realitní makléř by neměl být jen člověk, který vystaví inzerát na internet. Měl by být vaším průvodcem celým procesem prodeje – od první konzultace přes marketing a vyjednávání až po bezpečný převod vlastnictví.

V tomto článku vám ukážu, podle čeho poznáte kvalitního makléře a jaké otázky byste mu měli položit ještě před podpisem zprostředkovatelské smlouvy.

Obsah

Proč je výběr makléře tak důležitý

Co by měl profesionální makléř umět

15 kritérií pro výběr makléře

Jaké otázky makléři položit

Varovné signály

Nejčastější chyby prodávajících

Nejčastější otázky

Shrnutí

1. Proč je výběr makléře tak důležitý? Rozdíl mezi průměrným a kvalitním makléřem nemusí být jen v přístupu. Často se projeví také v:

dosažené prodejní ceně,

rychlosti prodeje,

bezpečnosti celé transakce,

množství starostí, které budete muset řešit.

Dobrý makléř dokáže ušetřit čas, minimalizovat rizika a pomoci dosáhnout nejlepší možné ceny.

2. Co by měl profesionální makléř umět? Moderní realitní makléř by měl zvládat mnohem více než jen organizovat prohlídky.

Měl by rozumět:

oceňování nemovitostí,

marketingu,

fotografii a videu,

vyjednávání,

právním souvislostem,

financování hypotékou,

práci s katastrem nemovitostí,

komunikaci s klienty.

Čím širší má zkušenosti, tím lépe dokáže reagovat na nečekané situace.

3. Patnáct kritérií pro výběr realitního makléře1. Zná lokalitu Makléř, který pravidelně prodává ve vašem městě nebo regionu, zná:

skutečné prodejní ceny,

silné a slabé stránky jednotlivých lokalit,

aktuální poptávku.

2. Umí správně stanovit cenu Pokud někdo slíbí nejvyšší možnou cenu bez podložení daty, buďte opatrní.

Profesionál vám vysvětlí, z čeho při stanovení ceny vychází.

3. Má kvalitní prezentaci Podívejte se na jeho aktuální nabídky.

Jsou fotografie profesionální?

Mají nemovitosti videoprohlídky?

Jsou texty přehledné a srozumitelné?

První dojem rozhoduje.

4. Investuje do marketingu Nestačí zveřejnit inzerát na realitním portálu.

Dobrý makléř využívá například:

sociální sítě,

placenou reklamu,

videa,

e-mailing,

databázi poptávajících.

5. Umí vyjednávat Vyjednávání není o tom, kdo mluví hlasitěji.

Je to schopnost obhájit hodnotu nemovitosti a najít řešení přijatelné pro obě strany.

6. Má reference Hledejte skutečné zkušenosti klientů.

Ideálně takové, které popisují celý průběh spolupráce.

7. Spolupracuje s odborníky Kvalitní makléř má kolem sebe síť profesionálů:

advokáta,

hypotečního specialistu,

fotografa,

geodeta,

stavebního technika,

odhadce.

8. Vysvětluje, neprodává Pokud odpovídá trpělivě na vaše otázky a nic netlačí silou, je to dobré znamení.

9. Komunikuje pravidelně Měli byste vědět:

kolik lidí projevilo zájem,

jaká byla zpětná vazba z prohlídek,

jaké budou další kroky.

10. Má jasný plán prodeje Zeptejte se:

„Co budete dělat první týden po podpisu smlouvy?“

Profesionál bude mít konkrétní odpověď.

11. Rozumí právní stránce převodu Nemusí být advokát.

Měl by ale vědět:

jak probíhá převod,

co je úschova kupní ceny,

jak funguje katastr,

kdy je potřeba řešit věcná břemena nebo zástavní práva.

12. Nepřehání sliby Nikdo nedokáže garantovat nejvyšší cenu ani prodej během několika dnů.

Profesionál pracuje s daty, ne se sliby.

13. Má transparentní provizi Měli byste přesně vědět:

co je v provizi zahrnuto,

co případně není součástí služeb,

kdy se provize platí.

14. Přizpůsobuje strategii konkrétní nemovitosti Jinak se prodává panelový byt, jinak rodinný dům a jinak stavební pozemek.

Univerzální postup neexistuje.

15. Budí důvěru Vedle odbornosti je důležitý i lidský přístup.

S makléřem budete často spolupracovat několik měsíců.

Důvěra je proto zásadní.

4. Jaké otázky položit makléři? Při osobní schůzce se nebojte zeptat například:

Jak určíte prodejní cenu?

Jak budete nemovitost propagovat?

Jak často mě budete informovat?

Jaké služby jsou zahrnuty v provizi?

Kdo připravuje smlouvy?

Jak probíhá úschova kupní ceny?

Kolik podobných nemovitostí jste prodal za poslední rok?

Co uděláte, když se nemovitost nebude prodávat podle očekávání?

Odpovědi vám často napoví více než samotná výše provize.

5. Varovné signály Zpozorněte, pokud makléř:

slibuje nereálně vysokou cenu bez vysvětlení,

tlačí na okamžitý podpis smlouvy,

neumí vysvětlit svou strategii,

nekomunikuje otevřeně,

nemá reference,

používá nekvalitní fotografie,

odpovídá neurčitě na právní otázky.

6. Nejčastější chyby prodávajících Výběr pouze podle nejnižší provize Nižší provize nemusí znamenat nižší celkové náklady.

Pokud se nemovitost prodá výrazně pod tržní hodnotou, může být výsledná ztráta mnohem vyšší.

Podpis smlouvy bez přečtení Vždy si pečlivě prostudujte zprostředkovatelskou smlouvu.

Pokud něčemu nerozumíte, nechte si vše vysvětlit.

Spolupráce s několika makléři současně Ve většině případů to vede ke zmatku na trhu a snižuje důvěru kupujících.

Stanovení ceny podle emocí To, kolik pro vás nemovitost znamená, není totéž jako její tržní hodnota.

Podcenění prezentace Profesionální fotografie, video a kvalitní popis nejsou luxus.

Jsou součástí úspěšného prodeje.

Nejčastější otázky Je lepší velká nebo malá realitní kancelář? Neexistuje univerzální odpověď.

Důležitější než velikost kanceláře je konkrétní makléř a kvalita jeho práce.

Jak vysoká je běžná provize? Výše provize se liší podle typu nemovitosti, rozsahu služeb a regionu. Zaměřte se spíše na to, co za provizi skutečně získáte.

Vyplatí se prodávat bez realitního makléře? Někteří lidé to zvládnou sami.

Je však potřeba počítat s tím, že budete řešit ocenění, marketing, prohlídky, vyjednávání, smlouvy i převod vlastnictví.

Jak poznám dobrého makléře? Podle kombinace odbornosti, komunikace, zkušeností, referencí a jasně vysvětleného postupu.

Nejčastější mýty„Makléř jen nafotí byt a čeká.“Profesionální prodej zahrnuje desítky činností, které nejsou na první pohled vidět – od přípravy strategie přes koordinaci právního servisu až po řešení financování kupujících.

„Nejdražší makléř je nejhorší.“Rozhodující není výše provize, ale celková hodnota služby.

„Každý makléř nabízí stejné služby.“Rozdíly mezi jednotlivými makléři mohou být velmi výrazné – v kvalitě prezentace, marketingu, komunikace i výsledcích.

Praktický checklist před podpisem zprostředkovatelské smlouvy☐ Ověřil jsem si reference makléře.

☐ Viděl jsem jeho aktuální nabídky.

☐ Rozumím navržené prodejní strategii.

☐ Vím, jak bude stanovena cena.

☐ Znám rozsah služeb zahrnutých v provizi.

☐ Vím, kdo připravuje smlouvy.

☐ Rozumím podmínkám spolupráce.

☐ Vím, jak bude makléř nemovitost propagovat.

☐ Mám jasnou představu o dalším postupu.

☐ Makléři důvěřuji.

Praktické příklady z praxe Příklad 1 – Nejvyšší slíbená cena Majitel osloví tři makléře. Jeden z nich slíbí výrazně vyšší prodejní cenu než ostatní, aniž by ji podložil analýzou trhu. Po několika měsících bez zájemců je cena postupně snižována a nemovitost získává pověst „neprodejné“. Výsledná cena je nakonec nižší, než jaké bylo možné dosáhnout při správném nastavení od začátku.

Příklad 2 – Rozdíl v prezentaci Dva podobné rodinné domy jsou nabízeny ve stejné lokalitě. Jeden pouze s několika fotografiemi z mobilního telefonu, druhý s profesionálními fotografiemi, videoprohlídkou, záběry z dronu a půdorysem. Kvalitní prezentace přiláká výrazně více zájemců a vytvoří lepší prostor pro vyjednávání o ceně.

Příklad 3 – Pravidelná komunikace Majitel dostává po každé prohlídce stručnou zpětnou vazbu, ví, kolik lidí si nemovitost prohlédlo, jaké měli dotazy a jaké kroky budou následovat. Díky tomu má přehled o průběhu prodeje a může se společně s makléřem rozhodovat na základě konkrétních informací.

Shrnutí Výběr realitního makléře není jen o provizi. Je především o důvěře, zkušenostech, kvalitě služeb a schopnosti bezpečně dovést obchod do úspěšného konce.

Ptejte se, porovnávejte a zajímejte se o to, jak makléř pracuje. Kvalitní profesionál vám nebude slibovat nemožné. Místo toho vám vysvětlí svůj postup, doloží své zkušenosti a bude vás průběžně informovat o každém důležitém kroku.

Přemýšlíte o prodeji nemovitosti? Každý prodej připravuji individuálně. Nejprve provedu analýzu trhu a stanovím realistickou prodejní cenu. Následně připravím strategii šitou na míru konkrétní nemovitosti – od profesionální prezentace přes cílený marketing až po vyjednávání s kupujícími a bezpečný převod vlastnictví.

Mým cílem není jen nemovitost prodat, ale prodat ji za co nejlepší cenu, bezpečně a s minimem starostí pro majitele. Pokud prodáváte byt, dům nebo pozemek v Náchodě a okolí, rád se s vámi nezávazně sejdu a společně probereme možnosti spolupráce.